Mercado Inmobiliario en AMBA - Agosto 2026

Relevamiento de Precio de Propiedad y Alquileres Mercado Libre – UdeSA 

El relevamiento de precios de la propiedad es el resultado de un trabajo conjunto entre la Universidad de San Andrés y Mercado Libre para el seguimiento del mercado inmobiliario en AMBA. Con este fin, se utilizan todos los datos de publicaciones en la plataforma de Mercado Libre desde 2017, que permite hacer un seguimiento de precios por localidad y por tipo de propiedad. Para los detalles metodológicos ver el siguiente informe.1 

_{^{1 La base de datos utilizada para redactar el presente informe está disponible en https://udesa.edu.ar/indices-meli.}}

VENTA 

Considerando el stock de publicaciones de propiedades activas localizadas en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA), en agosto de 2026, no se registró una variación interanual (agosto de 2026 respecto a agosto de 2025) del precio mediano de venta en dólares por m2 de casas. En cuanto a los departamentos, se registró una variación del 0.9% respecto a agosto de 2025. 

Distinguiendo entre Gran Buenos Aires (GBA) Norte, Sur y Oeste y considerando los cambios interanuales, se observan variaciones en el precio en dólares por m2 de casas del -3.2% en CABA, del 4.8% en GBA Norte, del -0.7% en GBA Sur, y del -2.4% en GBA Oeste. Por su parte, para el caso de departamentos, en CABA, GBA Norte, GBA Sur y GBA Oeste se observan variaciones interanuales del precio de venta del 1.4%, 1.8%, 2.7% y 1.3%, respectivamente. 

Si consideramos las variaciones intermensuales (respecto a julio de 2026), el cambio en el precio por m2 en dólares de casas es del -0.6% en CABA, del -2.3% GBA Norte, del -0.6% en GBA Sur, y del -0.2% en GBA Oeste. Por su parte, en el mercado de departamentos, en agosto de 2026, se observan variaciones intermensuales en el precio en dólares por m2 del -0.7% en CABA, del -0.5% en GBA Norte, del 0.1% en GBA Sur, y del -0.4% en GBA Oeste. 

Explotando la granularidad de los datos por barrios de CABA y municipios de AMBA, en GBA (excluyendo barrios de CABA), Pilar es el municipio que registra la mayor variación interanual en el precio de venta en dólares por m² de casas, con un incremento del 15.3%. En el caso de los departamentos, la mayor variación interanual corresponde a Ezeiza, con un incremento del 8.8%. Por su parte, en CABA, la mayor variación interanual del precio de venta en dólares por m² de departamentos se registró en Chacarita, con un aumento del 10.2%. 

Los datos de demanda de propiedades a la venta del último mes muestran que la recuperación de la actividad del sector se interrumpió, con caídas tanto respecto del mes previo como en la comparación interanual. En línea con ello, la Figura 3 muestra que la demanda de departamentos en venta en CABA, medida a través de la cantidad de contactos, registró en julio de 2026 una caída interanual del 12.6% frente a julio de 2025. La contracción también se verifica en la comparación intermensual: la demanda se redujo un 12.1% respecto de junio de 2026. Se trata, además, de la primera caída interanual de la demanda luego de cuatro meses consecutivos de crecimiento. Este cambio de dinámica resulta consistente con la evolución del financiamiento hipotecario. Si bien las tasas ofrecidas se mantienen por debajo de los máximos de fines de 2025, las condiciones efectivas de acceso se endurecieron a lo largo de 2026. Habrá que confirmar en los próximos relevamientos si la contracción de la demanda se consolida, en un contexto en el que las medidas anunciadas a fines de agosto para ampliar el fondeo de largo plazo de los bancos podrían modificar las condiciones de oferta de crédito hacia el último trimestre del año.

_{^{*Nota: La categoría “Todos los Avisos” está compuesta por todas las publicaciones que estuvieron activas por lo menos un día en el mes de referencia, es decir, es el stock de publicaciones del mes. En cambio, la categoría “Nuevos Avisos”, también referida como flujo, está compuesta por aquellas publicaciones que se publicaron en el mes de referencia, o aquellas que, ya estando publicadas, cambiaron su precio en el transcurso del mes.}}

ALQUILER 

En AMBA, durante el mes de agosto de 2026, se registraron variaciones intermensuales (respecto a julio de 2026) en el precio de alquiler en pesos corrientes de casas y departamentos del 2.8% y 1.9%, respectivamente. Si consideramos la variación interanual (respecto a agosto de 2025), se observan cambios en el precio de alquiler en pesos corrientes de casas y departamentos del 22.1% y 21.1%, respectivamente. 

Distinguiendo por aglomerados de AMBA, en agosto de 2026 relativo a julio de 2026, los precios por m2 de alquiler de casas a pesos corrientes registraron variaciones del 0.6%, -3.7% y 3.2% en GBA Norte, Sur y Oeste, respectivamente. En cuanto al alquiler de departamentos, se observan variaciones intermensuales del precio por m2 a pesos corrientes del 1.4%, 0.7%, 2.8% y 1.3% para CABA, GBA Norte, Sur y Oeste, respectivamente. 

Si consideramos las variaciones interanuales (respecto a agosto de 2025), los precios por m2 de alquiler de casas a pesos corrientes registraron variaciones del 18.0% en GBA Norte, 24.4% en GBA Sur y 17.3% en GBA Oeste. Por su parte, en el mercado de departamentos, en agosto de 2026, se observan variaciones interanuales en el precio en pesos corrientes por m² del 29.0% en CABA, 19.2% en GBA Norte, 25.3% en GBA Zona Sur y 19.2% en GBA Oeste. 

Finalmente, explotando la granularidad de los datos por barrios de CABA y municipios de AMBA en los que hay una cantidad suficiente de observaciones, el mayor aumento intermensual del precio del alquiler de casas en municipios de AMBA (excluyendo CABA) ocurre en Moreno (9.7%), mientras que en el caso de departamentos ocurre en Esteban Echeverría (9.9%). Por su parte, se observa que el barrio de CABA donde ocurre el mayor aumento intermensual del precio de alquiler en pesos corrientes por m² de departamentos es en Villa Crespo (4.1%). 

Un hecho a destacar en el mercado de alquiler es el incremento registrado en la oferta de departamentos en alquiler. Al respecto, en agosto de 2026, en AMBA, la cantidad de departamentos disponibles para alquilar se incrementó un 319.3%, respecto a noviembre de 2023 (con datos al 25 de agosto de 2026).

_{^{*Nota: Los gráficos hacen referencia al stock de publicaciones activas en el mes de referencia. Es decir, a todas aquellas publicaciones que estuvieron activas por lo menos un día en el mes correspondiente. Los precios están en pesos corrientes.}}

ÍNDICE DE CONFIANZA DEL MERCADO DE VENTA 

Comparando la evolución de los precios de venta en dólares por m2(stock) en un mes dado respecto al precio mediano móvil del total de avisos de los últimos 6 meses, podemos identificar zonas calientes (precios en alza), zonas frías (precios a la baja) o neutras. Este análisis es importante porque nos permite sacar conclusiones sobre la evolución esperada futura de dichos mercados. 

En agosto de 2026, el mercado de casas a la venta se encuentra a la baja en GBA Sur y GBA Oeste desde agosto de 2026. En cambio, el mercado de casas a la venta se encuentra en neutro en CABA y GBA Norte desde mayo de 2026 y agosto de 2026, respectivamente. 

Por su parte, el mercado de departamentos se encuentra en alza en CABA desde agosto de 2023. En cambio, el mercado de departamentos se encuentra a la baja en GBA Sur y GBA Oeste desde agosto de 2026, mientras que GBA Norte se mantiene en neutro desde agosto de 2026.

APÉNDICE 

VENTA 

Demanda 

_{^{*Nota: Los gráficos hacen referencia a los contactos registrados en publicaciones de propiedades en venta en CABA. Se expresan a los contactos de cada mes como proporción de los contactos registrados en enero de 2019.}}

_{^{*Nota: Los gráficos hacen referencia a los contactos registrados en publicaciones de propiedades en venta en AMBA. Se expresan a los contactos de cada mes como proporción de los contactos registrados en enero de 2019.}}

Oferta 

_{^{*Nota: Los gráficos hacen referencia a la cantidad de publicaciones en venta en AMBA. Se expresa a la cantidad de publicaciones de cada mes como proporción de la cantidad de publicaciones registrada en enero de 2018.}}

Evolución del precio de venta por aglomerado 

_{^{*Nota: Los gráficos están compuestos por todas las publicaciones que estuvieron activas por lo menos un día en el mes de referencia, es decir, es el stock de publicaciones del mes. El precio en U$D está expresado por m2.}}

ALQUILER 

Demanda

_{^{*Nota: Los gráficos hacen referencia a los contactos registrados en publicaciones de propiedades en alquiler en AMBA. Se expresan a los contactos de cada mes como proporción de los contactos registrados en enero de 2019.}}

Oferta 

_{^{*Nota: Los gráficos hacen referencia a la cantidad de publicaciones en alquiler en AMBA. Se expresa a la cantidad de publicaciones de cada mes como proporción de la cantidad de publicaciones registrada en enero de 2018.}}