Relevamiento de Precio de Propiedad y Alquileres Mercado Libre
El relevamiento de precios de la propiedad es el resultado de un trabajo conjunto entre la Universidad de San Andrés y Mercado Libre para el seguimiento del mercado inmobiliario en la ciudad de Rosario. Con este fin, se utilizan todos los datos de publicaciones en la plataforma de Mercado Libre desde 2017, que permite hacer un seguimiento de precios por localidad y por tipo de propiedad. Para los detalles metodológicos ver el siguiente informe1.
VENTA
Considerando el stock de publicaciones activas, en septiembre de 2025, el precio mediano de venta en dólares por m2 de casas, departamentos y oficinas en Rosario presenta variaciones del 0.3%, 0.4% y 0.0%, relativo a agosto de 2025, respectivamente. Si se consideran en cambio las variaciones interanuales (septiembre de 2025 respecto a septiembre de 2024), las variaciones de los precios medianos de venta en dólares por m2 de casas, departamentos y oficinas han sido de 0.3%, 11.6% y 0.9%, respectivamente.
Expandiendo el análisis por aglomerado geográfico en Rosario (esto es, distinguiendo entre Norte, Sur, Oeste y Centro), y considerando solo aquellos aglomerados para los que tenemos datos suficientes, se observa que la mayor suba interanual del precio de venta en dólares por m2 de casas ocurre en Rosario Centro, siendo ésta del 13.9%. En cuanto a departamentos, el mayor incremento interanual de dicho precio se registra en Rosario Oeste, con una suba del 23.2%. Por su parte, en el caso de oficinas, la mayor suba se observa en Rosario Centro, con una variación interanual del 3.5%.
Considerando los barrios en donde contamos con suficiente información, una de las mayores subas interanuales en el precio de venta en dólares por m2 de casas ocurre en Fisherton, con una variación del 9.5%. En cuanto a departamentos, una de las mayores subas interanuales de dicho precio se registra en Abasto, siendo esta del 14.1%.
Figura 1
*Nota: La categoría “Todos los Avisos” está compuesta por todas las publicaciones que estuvieron activas por lo menos un día en el mes de referencia, es decir, es el stock de publicaciones del mes. En cambio, la categoría “Nuevos Avisos”, también referida como flujo, está compuesta por aquellas publicaciones que se publicaron en el mes de referencia, y aquellas que ya estaban publicadas, pero cambiaron su precio en el transcurso del mes.
ALQUILER
Considerando el stock de publicaciones de alquiler activas de la ciudad de Rosario, en septiembre de 2025, respecto a agosto de 2025, las variaciones del precio mediano de los alquileres por m2 en precios corrientes de casas, departamentos y oficinas de Rosario han sido de 4.3%, 1.1% y 14.3%, respectivamente.
Expandiendo el análisis por aglomerado geográfico en Rosario y considerando sólo aquellos aglomerados para los que tenemos datos suficientes, se destaca que en Rosario Centro se registró un incremento del 1.8% en el precio mediano de los alquileres por m2 en pesos corrientes de departamentos, respecto a agosto de 2025.
Un hecho a destacar es que, la oferta de propiedades en alquiler aumentó considerablemente en Rosario (Figura 6). Al comparar la oferta en septiembre de 2025, con respecto a noviembre de 2023, el último mes en donde estuvo vigente la ley de alquileres, se observan incrementos en la oferta de casas y departamentos del 28.8% y 95.6%, respectivamente. Estos incrementos estarían relacionados con los cambios legislativos y su efecto en la disposición de los propietarios para ofrecer sus inmuebles en alquiler.
Figura 2
*Nota: Los gráficos hacen referencia al stock de publicaciones activas en el mes de referencia. Es decir, a todas aquellas publicaciones que estuvieron activas por lo menos un día en el mes correspondiente. Los precios están en pesos constantes, tomando como mes base enero del 2018, y deflactando el índice de precios informado por el BCRA. Para el último mes, se utiliza la expectativa de inflación presentada en el REM (Relevamiento de Expectativas de Mercado), publicado también por el BCRA.
ÍNDICE DE CONFIANZA DEL MERCADO DE VENTA
Comparando la evolución de los precios de venta por m2(stock) en un mes dado respecto al precio mediano móvil del total de avisos de los últimos 6 meses, podemos identificar zonas calientes (precios en alza), zonas frías (precios a la baja) o neutras. Este análisis es importante porque nos permite sacar conclusiones sobre la evolución esperada futura de dichos mercados.
De esta forma, en septiembre de 2025, el mercado de casas a la venta se encuentra en alza desde octubre de 2024. Por su parte, el mercado de departamentos a la venta en Rosario se encuentra en alza desde marzo de 2024.
APÉNDICE
VENTA
Demanda
Figura 3
*Nota: Los gráficos hacen referencia a los contactos registrados en publicaciones de propiedades en venta en AMBA. Se expresan a los contactos de cada mes como proporción de los contactos registrados en enero del 2019.
Oferta
Figura 4
*Nota: Los gráficos hacen referencia a la cantidad de publicaciones en venta en AMBA. Se expresa a la cantidad de publicaciones de cada mes como proporción de la cantidad de publicaciones registrada en enero del 2018.
ALQUILER
Demanda
Figura 5
*Nota: Los gráficos hacen referencia a los contactos registrados en publicaciones de propiedades en venta en AMBA. Se expresan a los contactos de cada mes como proporción de los contactos registrados en enero del 2019.
Oferta
Figura 6
*Nota: Los gráficos hacen referencia a la cantidad de publicaciones en venta en AMBA. Se expresa a la cantidad de publicaciones de cada mes como proporción de la cantidad de publicaciones registrada en enero del 2018.
1La base de datos utilizada para redactar el presente informe está disponible en https://udesa.edu.ar/indices-meli.